不動産問題の取扱業務

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不動産問題の取扱業務

弁護士法人浅野総合法律事務所では、不動産を巡る法律問題の解決に注力しています。不動産を巡る法律問題を有利に解決するためには、民法、民事執行法をはじめとする法律知識はもちろんのこと、不動産取引の慣行や相場などの現場情報に明るい必要があります。

不動産とは、土地、建物など、動かすことのできない資産のことをいいます。不動産は、個人の生活、企業の活動にとって欠かせない財産であるとともに、一般的にその価値は相当高額となるため、不動産を巡る法律トラブルが生じやすいです。

不動産を巡る紛争には、売買、賃貸借といった取引に伴う法律問題をはじめ、マンション管理に関わる問題、相続や倒産など他の法分野における不動産の処理の問題、境界や騒音などの近隣トラブルなど、複雑で多岐にわたります。最近では、地震に伴う不動産問題、原子力発電所の事故に伴う損害賠償事件など、不動産を巡る新たな法律問題も登場しています。

弁護士法人浅野総合法律事務所では、特に、明渡事件における早期退去交渉、立退料の交渉、建築紛争など、重大な争いとなる不動産分野について、豊富な知識と経験を蓄積しています。

「不動産問題」の主な取扱業務

明渡請求

不動産を巡る法律問題で、よく起こるのが、賃貸借契約を解約し、土地や建物の明け渡しを求める「明渡請求事件」です。弁護士法人浅野総合法律事務所においても、明渡請求に関する多くの経験とノウハウを有することから、できるだけ早期の明渡しの実現に向けて、ふさわしい手段を戦略的に提案します。

明渡理由には、賃借人が賃料を支払わなかったり、第三者に勝手に転貸してしまっていたり、契約上の用法を守らなかったりといった様々なものがあります。しかし、賃借人が任意の明渡交渉に応じなかったり、敗訴しても居座り続けたりした場合、強制執行の手続きを利用しなければならず、相当な手間と時間がかかります。

勝手に賃貸借契約上の地位を移転したり、不動産を譲渡してしまったりされないよう、占有移転禁止の仮処分を利用することもあります。

なお、賃貸借契約を解約するためには、単なる1回の違反行為にとどまらず、貸主と借主の信頼関係を破壊するほどの事情が必要であると裁判所では判断されています。これを「信頼関係破壊の法理」といいます。

弁護士に依頼していただくことで、弁護士名義の内容証明郵便による警告書を送付してプレッシャーをかけ、交渉が決裂する場合には速やかに訴訟、強制執行へと進めることができます。

取扱い案件の一例

  • 賃料不払が続き、延滞賃料が一定額に達すると支払を行うという不誠実な対応を続けていた借主に対して、建物明渡訴訟を提起し、早期の明渡を実現したケース
  • 不法占有者に対して、強制執行による占有の解除に成功したケース

立退交渉

建物の賃貸借契約では、定期借家契約や一時使用目的の賃貸借契約を除いては、解約の申入れや更新拒絶には「正当事由」が必要とされます。これは、借主の生活などを守るためです。そのため、貸主側として、一方的に賃貸借契約を終了させることが難しいことが通常です。

しかし、老朽化による倒壊の危険、耐震性が不足して建物の修繕、建替えが必要となったり、オーナー自身で使用の必要が生じたり、事業開発を行ったりといったように、どうしても賃借人に立ち退いてほしい事情がある場合があります。他方、賃借人側でも、飲食店など地域に根差したビジネスの拠点としており、立ち退くことには経済的損失が大きい場合も少なくありません。

このようなケースでは、一定の立退料を支払うことによって立退きの合意をすることが通常ですが、この際、立退き交渉の窓口となり、立退料として相当な金額の交渉を行うのが弁護士の役割です。

弁護士法人浅野総合法律事務所では、立退交渉に関する豊富な経験から、解約申入れ、更新拒絶に伴う正当事由の存否、立退料の相場観をもとに、依頼者の立場に立った有利な解決を実現するサポートをいたします。

取扱い案件の一例

  • 借りた建物について飲食店として利用していること、将来の売上と利益の見込みを試算し、賃貸人から提示された立退料より大幅な増額に成功したケース

不動産売買に関するトラブル

不動産売買契約は、仲介会社に依頼して行われることが多いです。しかし、不動産仲介会社は不動産の専門家であるものの、自社の利益を優先して動く結果、不動産取引の当事者(売主、買主)の権利、利益が損なわれてしまい、不動産売買に関する法律トラブルにつながることがあります。

不動産は、一般的に相当高額になりやすいため、その法律トラブルが生じたとき、被害もまた甚大です。

購入した不動産が、不動産売買契約において定められた性質、条件を満たしていなかったとき、契約不適合責任(改正前民法における瑕疵担保責任)が問題となり、契約の解除、損害賠償請求を行うことが検討されます。合わせて、仲介業者に注意義務違反、説明義務違反がある場合には、その報酬支払の拒絶、仲介手数料の返還などが問題となります。

このような紛争が生じるリスクを減らすために、不動産契約時には、複雑かつ詳細に記載された不動産売買契約書をきちんと精査してから契約を締結しなければなりません。

特に、「不動産売買契約をどのような場合に解約できるか」について定めた、解約条項、ローン特約条項、手付解約条項が、不動産売買に関するトラブルでよく利用されます。

取扱い案件の一例

  • マイホーム用の土地を購入後、地盤の補強工事が不十分であったことが判明して地盤沈下が発生し、不動産売買業者と建築業者に対して契約不適合責任を追及し、契約の解約と損害賠償の獲得に成功したケース
  • 不動産購入を仲介した仲介業者が、不動産取引の際に必要な説明を怠ったことを理由に、仲介手数料の返還請求に成功したケース

不動産賃貸借に関するトラブル

不動産の利用のしかたとしては、賃貸借の対象となることが多いです。土地を借りて家や社屋を立てたり、マンションを借りて居住したりする際に締結するのが、不動産賃貸借契約です。しかし、不動産の価値が高いことから、不動産賃貸借においても多くの法律トラブルが発生します。

第一に、不動産賃貸借に関するトラブルが生じやすいのが、親族間の借地争いです。過去の土地利用の経緯から、親族が近くに居住し、互いに土地を利用し合って家を建てていたなどの事情で、親族間では土地の所有、賃貸という法律関係が曖昧になりがちです。加えて、無償もしくは低廉に土地を利用させる使用貸借の関係が結ばれている場合もあります。

親族間の借地争いは、「骨肉の争い」ともいうように、夫婦関係や親子関係であっても大きなトラブルに拡大することが少なくありません。

第二に、親族間でも争いになるところ、まして他人間の不動産の賃貸借においてはさらに法律問題が多く起こっています。

賃貸借契約関係にある貸主、借主との間でおこる主な法律問題には、賃料支払の遅延、賃料未払、契約上の用途順守義務違反、無断増改築、孤独死や自殺後の事故部屋の処理、明渡時の原状回復費用の交渉といったものがあります。

取扱い案件の一例

  • 借りていたマンションの明渡時に、オーナーから不当に高額な原状回復費用を請求されたが、交渉による減額に成功したケース
  • 契約上の入居者ではない人に、無断で転貸したことによって信頼関係が破壊したことを理由に、建物の明け渡しを請求したケース

不動産相続

親が死亡したとき、子に残された財産の大部分が不動産であるとき、相続をめぐる不動産に関する法律問題が起こります。不動産は、相続財産の中でも価値が高い反面、等分して分けることが容易ではないからです。

不動産相続は、法律に定められた相続分(法定相続分)によって分けることが原則ですが、これと異なる遺言が存在したり、遺産分割協議において特別受益、寄与分を主張する相続人がいたりすると、不動産の分配を巡る争いは激化します。

また、不動産の相続問題では、相続税の計算方法、相続税に関する配偶者控除、相続税に関する小規模宅地等の特例など、税務面にも配慮して適切な方針を検討しなければなりません。

弁護士法人浅野総合法律事務所では、相続問題に強い税理士、司法書士、不動産鑑定士、不動産会社などとチームを組み、連携を取りながら対応することにより、不動産の絡む複雑かつ高度な相続問題にも対応できます。

破産時の任意売却

個人の自己破産、法人破産のいずれの場合でも、破産をするときには、所有する財産をすべて換価する必要があり、不動産も例外ではありません。そのため、破産手続きにおいては、所有する不動産を競売にかけ、その売却代金をもって債権者への弁済に充当することとなります。

しかし、抵当権者が担保不動産を有している場合には、抵当権に基づく競売申立てがなされることがあります。

また、競売を開始される前に不動産の所有者が任意売却を行ったほうが、結果的に売却額が高くなる傾向にあります。競売による売却価格は、一般の不動産取引の実勢価格より2~3割低額であるといわれているからです。そのため、破産を視野に入れざるを得ない状況のときには、任意売却も選択肢に入れて検討しなければなりません。

破産時の不動産の処理においては、競売のスケジュールを正確に把握した上で、任意売却の会請け人との交渉を優位に進めたり、地主の承諾を円滑に取得したりして、できる限り高い売却額で売り払うため、弁護士によるサポートが有用です。

なお、破産者の立場では、オーバーローンであるなど財産価値に乏しい不動産について、管財人と交渉して破産財団から放棄してもらう交渉をしたり、リースバック(購入者から、不動産を賃借する方法)を利用したりといった方法により、その家に住み続けたいという希望を叶える手段も検討されます。

取扱い案件の一例

  • 自己破産の際に所有していたマンションについて、任意売却の方法によって債務の弁済に充当する資金を確保し、リースバックを利用することで自己破産後もマンションに住み続けられるようになったケース

境界、近隣関係のトラブル

不動産のうち、土地は隣の土地と接していることが通常です。そして、土地は、広く、かつ、整形された形であるほどその財産的な価値が高くなるため、土地同士の境界をめぐる争いは、隣家同士で絶えることがありません。隣家同士の当事者は毎日のように顔を合わせるため、感情的な対立は更に激化します。

境界線の確定のほか、袋地の所有者にとっては、通行権が重要な関心事となることが少なくありません。

また、近隣関係のトラブルが特に起きやすいのが、マンションです。マンションの区分所有者間は密集して生活しているため、火災による延焼の問題、管理費滞納問題、騒音、異臭、漏水事故、孤独死、共有部分の不適切利用といったトラブルがとても起こりやすいです。

このようなマンションの秩序を守るため、マンション管理組合が組織され、管理費を徴収してマンション管理を行いますが、この際にも、管理費の滞納問題、修繕積立金に関する法律問題など、法律問題が多く生じます。これらの法律問題を解決するために、建物の区分所有などに関する法律(区分所有法)の理解が欠かせません。

更に、タワーマンション、高層オフィスビルなどが増加した昨今においては、眺望の悪化、日照権の侵害を理由とする法律問題も多く起こります。

取扱い案件の一例

  • 不動産売買契約の内容となっていた眺望が、他の高層マンションの建築によって侵害され、かつ他のマンションの建築が明らかに予想されていたのに説明しなかったことについて、売買契約の解約と代金の返還に成功したケース

共有不動産の分割

不動産の共有状態とは、1つの不動産を複数の所有者が所有する状態です。不動産は価値が高い反面、1つの不動産を複数の所有者が平等に利用することはとても難しいため、共有状態が長期にわたると、法律問題が起こりやすくなります。

そのため、この不動産の共有状態を解消する「共有物分割」を行うことになります。分割方法には、現物分割、共有分割、代償分割、換価分割がありますが、共有者間の他の財産の状況、不動産の価値、不動産の状態などに応じて、適切な方法をご提案いたします。

特に、離婚や相続に際して起こる、親族間、家族間の不動産共有では、どのように分割し、誰がどれだけの価値を手にするかについて「骨肉の争い」に発展することがあります。

共有不動産の分割について、話し合いで決めることができない場合には、弁護士法人浅野総合法律事務所にご依頼ください。不動産に関する法律問題に詳しい弁護士が窓口となって相手方と交渉を行い、決裂する場合には、共有物分割訴訟において裁判所の判断を求めることができます。

地震、原発事故問題

日本は地震大国といわれており、地震との共存なくしては、不動産に関する法律問題を語ることはできません。阪神淡路大震災、東日本大震災などはまだ記憶に新しいのではないでしょうか。地震が起こると、不動産は大きな損失を受け、回復に多大な費用が生じます。また、老朽化した建物では、損壊、倒壊を避けるための耐震工事が必要となります。

このように、地震による影響は、不動産に住む住民、不動産のオーナー、不動産会社、仲介業者、管理組合などの不動産を巡る関係者間で、多くの法律問題の原因となります。

2015年3月11日に起こった東日本大震災による津波の影響で、東京電力の福島原子力発電所に事故が発生し、放射性物質の放出を招くこととなりました。

この原発事故によって、原発事故に基づく不動産価値の低下などについて、不動産所有者が損害賠償請求を行うという新たな法律問題が発生しています。この問題を解決するため、原子力損害賠償紛争審査会が設置され、指針が策定され原発ADRによる解決が目指されています。

弁護士法人浅野総合法律事務所では、この東日本大震災と原発事故に伴う、新たな不動産賠償問題についても注力して取り扱っています。

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