離婚・男女問題

夫婦の共有名義の不動産がある時、財産分与で共有関係を解消する方法

2021年6月25日

解説の執筆者:弁護士 浅野 英之

弁護士法人浅野総合法律事務所、代表弁護士の浅野英之(第一東京弁護士会所属)です。当事務所は「離婚問題」に注力し、豊富な実績を有しています。離婚は身近な問題ですが、実は多くの法的リスクを内在しています。

自身での解決が難しいとき、法律の専門知識を活用することで速やかに解決できることがあります。ぜひ一度当事務所へご相談ください。

離婚するとき、不動産(家・土地)が夫婦の共有名義となっていることがあります。このような場合、購入時に組んだローンについても夫婦共有名義となっていることが多いです。

夫婦の財産は、離婚時に財産分与をすることとなりますが、共有名義となっている不動産があるとトラブルのもとです。

夫婦共有名義の不動産を財産分与するときは、早めに共有関係を解消し、どちらかの単独所有にするか、もしくは、売却して代金を分割する方法によることがおすすめです。

今回の解説では、

  • 夫婦の共有名義の不動産を財産分与でどう分けるか
  • 夫婦の共有名義でローンを組んでいたときの注意点
  • 離婚後に共有関係を解消するときの方法

といった、共有名義の不動産があるときの特殊な財産分与について弁護士が解説します。

なお、「不動産の財産分与」一般に関する解説もあわせて参考にしてください。

まとめ解説
財産分与について離婚時に知っておきたい全知識【弁護士解説】

続きを見る

夫婦共有名義の不動産の財産分与とは

夫婦が円満なとき、ローンを組んで住宅を購入する際などに、その名義を夫婦の共有とすることがあります。

「お金を出し合って買ったのだから、どちらも所有者となるべきだ」とか、「原資は一方が出したとしても、夫婦で一緒に利用するのだから共有にしておこう」といった軽い考えで共有関係にすることがありますが、離婚時のトラブルを考慮していないと言わざるを得ません。

財産分与の対象となる

財産分与は、夫婦が協力して築き上げた財産を、公平の観点から分与する手続きです。財産分与の対象となるものは、その名義によらず、夫婦の協力によって形成されたといえる財産です。

そのため、夫または妻のいずれか名義の財産が対象になるのはもちろん、夫婦共有名義のものも財産分与の対象です。結婚後に自宅を購入するとき、夫婦でお金を出し合って購入し、名義を共有としていることがよくありますが、このようなやり方は、離婚時の財産分与でトラブルのもとです。

これに対して、結婚前に有していた財産や、結婚後であっても相続・贈与などによって取得した財産は「特有財産」として財産分与の対象外となりますが、夫婦共有名義の不動産となると、よほど例外的なケースでもない限り特有財産になることはありません。

したがって、夫婦共有名義の不動産は、財産分与によって公平に分けなければなりません。

財産分与の対象となる、夫婦が協力してつくりあげた財産のことを「共有財産」と呼びますが、これと今回解説する夫婦共有名義の不動産とは、同じ「共有」とついていても異なった考え方です。

参考解説

財産分与割合は、持分割合によらず2分の1が原則

夫婦が共有名義で不動産を所有しているとき、持分割合が決まっています。持分割合とは、所有権をその割合にしたがって分割して持つという意味です。持分割合は、不動産の登記簿謄本に記載されています。

そのため、婚姻期間中は、持分割合に応じた所有権を持っているという形式になります。しかし、財産分与では、夫婦がつくりあげた財産は半々にするという「2分の1ルール」が原則となります。

したがって、夫婦共有名義の不動産の持分割合がどのように設定されていたとしても、その不動産が財産分与の対象となるときには、分与割合は2分の1ずつとなるのが原則です。

参考解説

夫婦共有名義の不動産について、財産分与で共有関係を解消する方法

では、夫婦共有名義の不動産が存在するとき、離婚時に共有関係を解消し、財産分与を解決する具体的な方法について解説していきます。

夫婦共有名義の不動産は、財産分与のときに単独名義にしておくか、売ってしまうことが後のトラブルを回避するためにおすすめです。

参考解説

夫または妻の単独名義にする方法

離婚時の財産分与で、夫婦共有名義の不動産をいずれかの単独名義にするためには、離婚協議書を作成し、これに基づいて法務局へ所有権の移転登記申請を行います。

このとき、財産分与にていずれか一方が財産を取得するとき、その分与割合に応じた金銭(原則は評価額の2分の1)を他方に代償金として支払います。なお、夫婦が合意すれば、代償金なしに無償で与えることもできます。

このような分割方法を、「代償分割」といいます。

参考解説

住宅ローンがある場合の対応

夫婦共有名義の不動産について、住宅ローンなどの負債が残っているときには、いずれか一方の単独名義にすることについて金融機関の承諾が必要となります。

金融機関の承諾をとらずに単独名義に勝手に移してしまうと、ローン契約に基づいて一括返済を迫られたり、不動産に設定されていた抵当権を行使されてしまったりするおそれがあります。

不動産が夫婦共有名義のとき、ローン契約の名義人も夫婦双方となっていることもあります。

以上のように住宅ローンがある場合には、ローンを一括返済してから単独名義に移すか、もしくは、単独名義で所有を続ける配偶者が、ローンの借り換えを行うという方法が有効です。

参考解説

売却して財産分与する方法

最後に、以上のような方法で夫婦共有名義の不動産を、財産分与時に単独名義に移そうとすると、一定の金銭が必要となることが多いです。

特に、住宅ローンの残債が不動産の評価額を超える「オーバーローン」(債務超過)状態のとき、ローンを返済してから所有権移転を行おうとすると、ローン支払いのための金銭が必要となります。

このようなときに、夫婦共有のまま離婚後も不動産を持ち続けるよりは、売却して現金化し、その代金を分割するという「換価分割」の方法をとることがおすすめです。

「換価分割」は、ローンが残っている場合には代金から残債を控除することができますし、オーバーローン状態であったとしても、金融機関と交渉して任意売却を行うことでローン残債を減らすことができます。

離婚後も夫婦共有名義のままにすることの問題点

以上のとおり、夫婦共有名義の不動産を財産分与のときに清算するには、複数の方法があるものの、いずれの方法も夫婦の話し合いや調停で、適正な分配方法を決めなければなりません。

このように苦労の多い共有名義の不動産の財産分与ですが、離婚後も共有名義のまま放置しておけば、更に大きなトラブルを生むこととなります。そのため、離婚時にしっかりと話し合い、共有関係を清算しておくほうがおすすめです。

相手の同意がないと売却できない

共有名義の不動産は、その利用は各自で自由にできますが、「処分」するには共有持分権者全員の同意が必要となります。「共有」とは互いにその不動産に対して権利があるということですから、勝手に処分できないのは当然です。

法律の専門用語で、共有不動産の「処分」とは、売却したり抵当権を設定したりすることをいいます。

つまり、離婚後に売却したいと考えても、相手が同意しない限り売却できません。また、抵当権を設定してお金を借りる行為も同様に、共有持分権者全員の同意が必要です。

そして、放置しておいても、毎年固定資産税や管理費など、不動産の維持費がかかります。

相手の同意がないと利用態様を変更できない

他人に賃貸したり増改築したりするためには共有持分権者の過半数の同意が必要です。このような共有不動産の利用態様を変更することを、法律の専門用語で「利用」、「改良」といいます。

そのため、離婚時の持分割合が2分の1ずつだったとすると、結局、夫も妻も単独ではリフォームなどができません。

そもそも離婚してしまうほど不仲な夫婦が、離婚後もこのような不動産の利用・改良・処分について話し合いを行い、合意に至ることは難しいですから、共有関係のままだと折角の不動産を活用できなくなってしまいます。

将来の相続問題につながる

離婚後に、夫または妻のいずれかが死亡したときには相続が発生します。このとき、既に離婚した夫婦間では相続の問題は生じませんが、2人の間の子どもには財産が相続されます。

このとき、夫、妻のいずれも相続人が子どもだけであればよいですが、夫が再婚していたといったケースでは、再婚相手やその子どもも相続人となります。再婚していないとしても親が生きていれば親が相続人となります。

このように、相続問題が発生したとき、離婚時に不動産の名義を共有のままにしておくと、夫婦関係とは無関係の第三者が所有者として加わるおそれがあり、権利関係がさらに複雑になってしまいます。

相続時の問題は、遺言を作成する(例えば「家と土地は再婚相手ではなく元妻の子に相続させる」という遺言など)ことで解決する方法もあります。しかし、遺言による解決も、その不動産以外の財産が少ない場合だと、遺留分侵害額請求権という権利を行使されて、取り戻されてしまうおそれがあり、根本的な解決にはなりません。

そのためやはり、根本的に解決するためには、離婚時に共有関係を清算しておくべきなのです。

離婚後に残った共有関係を解消するためには

ここまで、夫婦でお金を出し合って買った自宅のように、共有名義の不動産があるとき、離婚時の財産分与で必ず清算しておくべきということについて解説しました。

しかし、残念ながら、財産分与の話し合いがあまりうまくいかないなど、離婚後にも共有関係が残ってしまった場合には、離婚後に共有関係を解消するための方法を知っておいてください。

共有物分割訴訟を起こす

共有物分割訴訟とは、裁判所に対して、共有名義となっている財産の適正な分割方法を決めてもらうという手続きです。

共有物分割請求訴訟は、いわゆる「調停前置主義」ではありません。つまり「先に調停をしなければ訴訟提起できない」というわけではないので、円満解決の可能性が低いと感じるとき、調停を経ずして共有物分割訴訟を提起できます。

共有物分割訴訟では、裁判所の判決によって分割方法を指定され、最終的な解決を得ることができます。解決策は、さきほど解説した現物分割・代償分割・換価分割のいずれかとなりますが、離婚した夫婦のような場合には換価分割が最適なケースが多いでしょう。

なお、裁判中でも、当事者間で合意ができたときには和解が成立します。

離婚に関する争いは、当事者間の話し合いが重要視されており、「調停前置主義」がとられています。

つまり、離婚訴訟を提起したいときは、先に離婚調停を申し立てて、話し合いの機会を作った後でないと訴訟提起できません。

共有物分割調停を申し立てる

前章で解説したとおり「調停前置主義」はなく、必ずしも訴訟前に調停が必要なわけではないですが、話し合いによる解決の可能性があるときは、共有物分割調停を申し立てることで解決策を探る方法も有効です。

離婚後も不動産の共有関係が残ってしまったケースのうち、次のような事情があればまだ話し合いの余地があると考えてもよいでしょう。

  • 相手にも、共有名義の不動産についての利用価値がある。
  • 子への愛情が残っており、相続問題を後世に残したくない点は同意している。
  • 離婚時に十分な話し合いができなかった。
  • 相手の非(不貞行為・DV)などに感情的になり、離婚だけ先に進めてしまった。

離婚と財産分与は浅野総合法律事務所にお任せください!

夫婦生活を長く続けていると、夫婦共有名義の不動産を所有していることはよくあります。夫婦が円満なうちは、購入した自宅などの不動産について共有としておくことに、特に違和感を感じないかもしれません。

しかし、離婚を見すえて動き始めると、共有のままだとトラブルがとても多いことに気付きます。財産分与を機に、共有関係を解消し、すっきりした気持ちで新生活に歩みだすことをおすすめします。

離婚時に財産分与についてきちんと話し合っておらず、夫婦共有名義のまま放置している財産があると、夫婦間のトラブルが離婚後も続くことはもちろん、相続など、子どもの代にも影響があります。

離婚や財産分与の問題についてお悩みの方は、ぜひ一度当事務所へご相談ください。

まとめ解説
財産分与について離婚時に知っておきたい全知識【弁護士解説】

続きを見る

解説の執筆者:弁護士 浅野 英之

弁護士法人浅野総合法律事務所、代表弁護士の浅野英之(第一東京弁護士会所属)です。当事務所は「離婚問題」に注力し、豊富な実績を有しています。離婚は身近な問題ですが、実は多くの法的リスクを内在しています。

自身での解決が難しいとき、法律の専門知識を活用することで速やかに解決できることがあります。ぜひ一度当事務所へご相談ください。

ご相談予約受付中!

法律問題にお悩みのすべての方へ。
弁護士法人浅野総合法律事務所まで、まずはお気軽にご相談くださいませ。
法律相談のご予約は、24時間受付しております。

03-6274-8370

お問い合わせ

ご相談予約

法律問題にお悩みのすべての方へ。

弁護士法人浅野総合法律事務所まで、
まずはお気軽にご相談くださいませ。

法律相談のご予約は、
24時間受付しております。

03-6274-8370

お問い合わせ

-離婚・男女問題
-

法律相談のご予約は、
 24時間お受付しております。 

03-6274-8370

お問い合わせ

© 2021 弁護士法人浅野総合法律事務所