共有名義の不動産は離婚時にどうする？財産分与・住宅ローン・名義変更の注意点を解説

離婚時に、共有名義の不動産の扱いについて悩みを抱える方は少なくありません。

夫婦の自宅が共有名義である場合、財産分与で争いとなるだけでなく、住宅ローンの返済や名義変更、売却の可否など、様々な問題が起こります。当事務所にも、次の相談が寄せられます。

• 「共有名義の不動産を所有したまま離婚するとどうなるのか」
• 「住宅ローンが残っている場合でも名義変更できるのか」
• 「売却した方がよいのか、それとも住み続けられるのか」

共有名義のままだと離婚後も元配偶者との関係が続き、将来トラブルのもととなるおそれがあります。一方で、財産分与で共有関係を清算する場合、住宅ローンを誰が返済するか、離婚後も住み続けるかといった点を検討しなければなりません。

今回は、共有名義の不動産を離婚時にどのように扱うべきか、財産分与の考え方から、住宅ローンが残る場合の注意点や共有のまま離婚するリスクなどを弁護士が解説します。

共有名義の不動産は離婚時にどうする？

まず、共有名義の財産が、離婚時にどのように扱われるのかを解説します。

夫婦が共同で購入した自宅などは、夫婦双方の名義で登記される「共有名義」である家庭が少なくありません。共有名義の不動産は、離婚時に財産分与の対象となるのが原則ですが、名義が共有であるというだけで判断されるわけではなく、夫婦の協力関係の有無が考慮されます。

共有名義と共有財産の違い

共有名義とは、一つの物に対し、複数人が所有権を持っている状態のことです。

夫婦が共同で住宅を購入した場合に、夫婦それぞれが所有者として登記されるとき、共有名義ということになります。共有名義では、それぞれの所有権は「持分」として割合で表されます。例えば、夫婦が購入資金を半分ずつ負担した場合など、持分を2分の1ずつとして登記することがあります。ただし、購入資金と持分の割合は必ずしも同じでなくてもよく、7対3などとすることも可能です。

一方で、「共有財産」というのは、財産分与の際に用いられる用語であり、分与の対象となる財産のことを指します。具体的には、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産です。共有財産に該当する場合、名義にかかわらず2分の1ずつ分与するのが基本とされています。

したがって、持分割合は登記上の権利の割合であって、離婚時の財産分与の割合とは、必ずしも一致しません。そのため、共有名義でも、持分通りに分与されるとは限りません。

共有名義の不動産は財産分与の対象となるのが原則

財産分与は、夫婦が協力して築いた「共有財産」を、公平の観点から分与する手続きです。

婚姻期間中に夫婦が協力して取得した不動産は、原則として夫婦の共有財産にあたり、離婚時には財産分与の対象となります。例えば、夫の単独名義の不動産で、住宅ローンも夫名義である場合でも、婚姻中の収入で購入した場合は共有財産です。妻に収入がなくても、家事や育児による貢献も評価するのが公平だと考えられています。

共有名義か単独名義かを問わず、協力して築き上げれば共有財産となりますが、まして共有名義であれば、共有財産に含まれると考えるのが自然です。

財産分与は持分割合によらず2分の1ずつが基本

登記上の持分割合と財産分与の割合は別の問題です。

持分割合は、所有権の割合を意味し、登記簿謄本に記載されます。しかし、財産分与の割合は、婚姻中の夫婦の貢献度合いで決まるため、原則として2分の1ずつとするルールとなっています。したがって、夫婦共有名義の不動産の持分割合がどのように設定されていたとしても、その不動産が財産分与の対象となるときには、分与割合は2分の1ずつとなるのが基本です。

例えば、住宅ローンの審査や税制上の理由から夫が9割、妻1割の持分で登記していても、婚姻期間中に形成された共有財産であれば、財産分与では2分の1ずつ分けることが基本とされます。

例外的に共有名義でも共有財産にならない場合がある

通常は、共有名義であれば、共有財産でもあると考えられます。

しかし、例外的に、共有名義であっても共有財産ではなく、財産分与の対象外とされる場合があります。例えば、購入資金の大部分が、一方の婚姻前の貯金から出されている不動産などは、その取得の経緯からして「特有財産」として分与の対象外とされることがあります。

したがって、離婚時には、登記簿上の名義を確認するだけでなく、不動産の取得経緯や購入資金、夫婦それぞれの貢献についても検討しておかなければなりません。

共有名義を離婚時の財産分与で清算する方法

共有名義の不動産を離婚時にどう扱うかに、法律上の決まったルールはありません。

家庭の状況に合わせ、夫婦の希望や子供の有無、不動産の価値、住宅ローンの残高なども踏まえながら、双方が納得できる方法を選択することが重要です。主な方法としては、売却して代金を分ける「換価分割」、一方が住み続けて他方に代償金を支払う「代償分割」のほか、共有名義を維持する方法、不動産以外の財産で調整する方法などがあります。

不動産を売却して代金を分ける

共有名義の不動産の扱いのうち、最もトラブルが少ないのが「換価分割」です。

具体的には、共有名義のまま売却し、代金を財産分与の対象とします。不動産を現金化すれば、離婚後に共有関係が続くことはなく、固定資産税や修繕費の負担、売却時の協議などをめぐる将来のトラブルは避けられます。また、現金で分けるため、公平性が保ちやすいです。

ただし、住宅ローンが残る場合、売却代金で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」であれば比較的スムーズですが、売却してもローンが残る「オーバーローン」の場合、自己資金で不足分を補う必要があるなど、売却の難易度が上がります。

一方が住み続けて相手の持分を取得する

離婚後も一方が住み続けることを希望するケースがあります。

例えば、子供の生活環境を維持したい、住み慣れた自宅を手放したくないといった理由です。この場合、一方が不動産を取得し、他方の持分を買い取る方法が選ばれることが多いです。この場合、自宅に住み続ける側が、他方に対して代償金を支払う形で財産分与します（なお、この代償金も、持分割合によらず2分の1とすることが多いです）。

ただし、持分を取得するには、不動産の評価額をもとに代償金を支払う必要があります。そのため、代償金の額で揉めたり、資力が不足したりするおそれがあります。また、住宅ローンが残る場合、ローン契約者の変更や借換えのために金融機関の承諾が必要となることがあります。

共有名義のまま離婚する

夫婦が合意すれば、不動産を共有名義のまま離婚することも可能です。

例えば、子供が独立するまでは売却を見送る場合や、不動産価格の上昇を見込んで保有し続ける場合などは、共有関係を維持する選択もあり得ます。

しかし、共有名義を維持すると、離婚後も不動産に関する判断については元配偶者への連絡が必要になります。売却や大規模なリフォームの際には共有者全員の同意が必要となるほか、固定資産税や維持費の負担割合をめぐって争いになることもあります。

さらに、どちらか一方が死亡すると持分が相続され、共有者が増えて権利関係がさらに複雑化するおそれもあります。したがって、共有名義のまま離婚する方法は、分割できないやむを得ない理由があり、かつ、夫婦が離婚後も円満でいられる場合などに限るべきです。

不動産以外の財産で調整する

財産分与では、不動産以外の財産で調整する方法もあります。

不動産そのものを分けるのが難しくても、他にも財産があれば、全体のバランスを取ることができます。例えば、夫が自宅を取得する代わりに、妻に預貯金を多く渡すケースです。

この方法は、離婚後も住み続けたいという希望を尊重しながら、不動産を手放さずに済むメリットがあります。一方で、不動産の評価額を適正に算定しなければ公平な分与にならないため、複数の不動産会社の査定や不動産鑑定士による評価などを参考に進めるのがよいでしょう。

共有名義のまま離婚するリスク

以上の通り、共有名義を財産分与で解消する方法は複数あります。

一方で、離婚後も共有名義のまま不動産を所有し続けることは可能であるものの、将来的にトラブルとなることも少なくありません。離婚後は、元配偶者との関係が希薄になるにもかかわらず、共有名義の不動産があると、共同所有者として協力し続けなければならないからです。

したがって、よほど特別な事情がない限り、離婚時の財産分与で共有関係を解消しておくべきです。以下では、共有名義のまま離婚した場合に生じるリスクについて解説します。

売却や賃貸に相手の同意が必要になる

共有名義の不動産は、単独で自由に売却したり賃貸に出したりすることができません。

共有者は、その「利用」は自由に行えますが、「処分」は共有持分権者全員の同意が必要となります。互いにその不動産に権利があるため、勝手に処分することができないのは当然です。そのため、離婚後になって「家を売って現金化したい」「空き家になるので貸し出したい」と考えても、元配偶者の協力が得られないと手続きが進みません。

離婚当初は円満だと思っていても、時間の経過によって意見が対立したり、連絡が取れなくなったり、相手に新しいパートナーができたりすることは珍しくありません。こうした場合、共有名義のままでは、不動産を有効活用する上で大きな支障となってしまいます。

固定資産税や維持費の負担で争いになる

不動産の所有には、固定資産税や都市計画税、修繕費、管理費などの維持費が生じます。

離婚後も共有名義のままであると、一方が居住している場合、「住んでいる人が負担すべき」「持分割合に応じて負担すべき」といった異なる考え方から、意見が対立するおそれがあります。外壁の修繕や設備の更新などで修繕費がかかる場合にも、その負担者がトラブルの火種となります。

こうしたトラブルが起きないよう、離婚後も共有名義のままとする場合、費用負担について離婚時に取り決めし、離婚協議書などに証拠化しておくことが必要です。

将来の相続問題につながる

共有名義のまま離婚した後、共有者の一方が死亡すると相続が発生します。

例えば、元夫が亡くなった場合、持分が再婚相手やその子供に相続される可能性があります。すると、これまでは元夫婦同士の共有であったものが、無関係かつ複数の第三者が共有関係に加わり、売却などへの同意を得ることはさらに難しくなります。相続が繰り返されるごとに共有者が増え、所在不明者も生じるなど、権利関係はますます複雑になることが多いです。

相続問題の対策をするために、遺言を作成しておく方法もありますが、元配偶者の財産が少ない場合などは、相続人から遺留分（最低限相続できる割合）を請求されて取り戻しを受けるおそれがあるため、根本的な解決にはなりません。

住宅ローンの返済トラブルが生じる

共有名義の不動産に住宅ローンが残る場合、その返済をめぐるトラブルにも注意が必要です。

例えば、離婚後に夫が住宅ローンを返済し続ける約束をしても、実際に返済が滞れば、ペアローンによる連帯債務や連帯保証人などの場合、妻にも返済を求められることとなります。この場合、夫が返済すると約束していても、金融機関に主張することはできません。したがって、住宅ローンが残っている場合は特に、共有関係を解消しておく方がおすすめです。

離婚後に共有名義を解消する方法

最後に、離婚後に共有関係を解消する方法についても解説しておきます。

離婚時の財産分与において処理せず、共有関係のまま残してしまったとしても、その後に共有関係を解消して問題を解決する方法もあります。

共有物分割訴訟を起こす

共有関係を解消する手続きとして「共有物分割請求」があります。

この請求は、共有物分割訴訟によって行われるのが通常で、裁判所に対し、共有名義となっている財産の適正な分割方法を決めるよう請求することを内容とする裁判手続きです。離婚と違って調停前置主義は採用されていないものの、共有物分割調停を申し立てることも可能です。

共有物分割請求の手続きでは、裁判所が主張や証拠を踏まえ、分割方法を指定することで解決を図ります。裁判所が指定する分割は、前述の現物分割・代償分割・換価分割のいずれかとなりますが、離婚した夫婦の場合は、換価分割が最適なケースが多いでしょう。

なお、離婚時の場合は、財産分与の手続きが優先されることが多いですが、財産分与の期限（離婚の時から5年）を超えた場合などは、共有物分割請求を選択できます。

離婚後に財産分与を請求する

離婚時に財産分与について取り決めがない場合、離婚後の請求も可能です。

この場合、離婚時の財産分与と同じく、婚姻期間中に夫婦で協力して築いた財産を2分の1ずつに分けることを原則として話し合いを行います。離婚時であれば、協議が決裂した後は離婚調停、離婚裁判（離婚訴訟）へと進みますが、離婚後の場合は、財産分与請求調停に進み、不成立となる場合には審判手続きに移行して裁判所の判断を仰ぐこととなります。

なお、財産分与の請求には期限があり、離婚の時から5年が経過すると請求できなくなります。適切な進め方は事情によって異なるため、弁護士のアドバイスを得ておくのがおすすめです。

【まとめ】共有名義の不動産の扱い

今回は、共有名義の不動産が、離婚時にどのように扱われるかについて解説しました。

夫婦で購入した自宅など、共有名義の不動産を所有する家庭は多くあります。円満なうちは共有名義でも問題ありません。しかし、離婚すると、共有名義のままではトラブルとなります。

共有名義の不動産は、婚姻中に夫婦の協力によって形成された共有財産に該当するため、財産分与の手続きを通じて清算するのが基本となります。夫婦間の協議が整わない場合、家庭裁判所の調停や審判を利用することとなり、現物分割・代償分割・換価分割といった方法から、実態に即した解決を選択します。また、財産分与の期限（離婚の時から5年）を過ぎた場合でも、民法上の共有物分割請求によって共有関係を解消することが可能です。

共有名義の場合、離婚時に夫婦間の事情を考慮して財産分与で解決するのが最も望ましいです。離婚や財産分与についてお悩みの方は、ぜひ弁護士に相談してください。