夫婦の共有名義の不動産がある時、財産分与で共有関係を解消する方法

離婚するとき、不動産（家・土地）が夫婦の共有名義となっていることがあります。このようなケースでは、同じく、購入時に組んだローンについても夫婦共有名義となっていることが多いです。

夫婦の財産は、離婚時に財産分与によって清算しますが、共有名義となっている不動産があるとき、トラブルのもととなります。夫婦共有名義の不動産を財産分与するときは、早めに共有関係を解消し、どちらかの単独所有にするか、もしくは、売却して代金を分割する方法をとるのがおすすめです。

今回は、夫婦の共有名義の不動産の財産分与と、ローンを組んでいたときの注意点、共有関係の解消のしかたについて、離婚問題にくわしい弁護士が解説します。

なお、離婚時の財産分与の全般について、深く知りたい方は、次のまとめ解説をご覧ください。

まとめ 財産分与について離婚時に知っておきたい全知識【弁護士解説】

夫婦共有名義の不動産の財産分与とは

夫婦が円満なとき、ローンを組んで住宅を購入する際に、その名義を夫婦の共有としておくケースはよくあります。

「お金を出し合って買ったのだから、どちらも所有者となるべきだ」とか、「原資は一方が出したとしても、夫婦で一緒に利用するのだから共有にしておこう」といった軽い考えで共有関係にすることはよくありますが、離婚時にはトラブルのもととなってしまいます。

財産分与の対象となる

財産分与は、夫婦が協力して築き上げた財産を、公平の観点から分与する手続きです。財産分与の対象となるのは、その名義によらず、夫婦の協力によって形成されたといえる財産です。

そのため、夫または妻のいずれかの名義の財産が対象なのはもちろんですが、夫婦共有名義のものも、当然に財産分与の対象となります。結婚後に自宅を購入するとき、夫婦でお金を出し合って購入し、名義を共有としていることがよくありますが、このようなやり方は、離婚時の財産分与でトラブルのもとです。

これに対して、結婚前に有していた財産や、結婚後であっても相続・贈与などによって取得した財産は「特有財産」として財産分与の対象外となりますが、夫婦共有名義の不動産となると、よほど例外的なケースでもない限り特有財産になることはありません。

したがって、夫婦共有名義の不動産は、財産分与によって公平に分けなければなりません。

財産分与の対象となる、夫婦が協力してつくりあげた財産のことを「共有財産」と呼びますが、これと今回解説する夫婦共有名義の不動産とは、同じ「共有」とついていても異なった考え方です。

財産分与割合は、持分割合によらず2分の1が原則

夫婦が共有名義で不動産を所有しているとき、持分割合が決まっています。持分割合とは、所有権をその割合にしたがって分割して持つという意味です。持分割合は、不動産の登記簿謄本に記載されています。

そのため、婚姻期間中は、持分割合に応じた所有権を持っているという形式になります。しかし、財産分与では、夫婦がつくりあげた財産は半々にするという「2分の1ルール」が原則となります。

したがって、夫婦共有名義の不動産の持分割合がどのように設定されていたとしても、その不動産が財産分与の対象となるときには、分与割合は2分の1ずつとなるのが原則です。

夫婦共有名義の不動産について、財産分与で共有関係を解消する方法

次に、夫婦共有名義の不動産が存在するとき、離婚時に共有関係を解消し、財産分与を解決する具体的な方法について解説していきます。

夫婦共有名義の不動産は、財産分与のときに単独名義にしておくか、売ってしまうことが後のトラブルを回避するためにおすすめです。

夫または妻の単独名義にする方法

離婚時の財産分与で、夫婦共有名義の不動産をいずれかの単独名義にするためには、離婚協議書を作成し、これにもとづいて法務局で所有権の移転登記申請をします。

このとき、財産分与によって、夫婦のいずれか一方だけがその不動産を取得するときは、分与割合に応じた金銭（原則は評価額の2分の1）を他方に代償金として支払います。なお、夫婦が合意すれば、代償金なしに無償で与えることもできます。

このような分割方法を、「代償分割」といいます。

住宅ローンがある場合の対応

夫婦共有名義の不動産に住宅ローンなどの負債が残っているときは、いずれか一方の単独名義にあたっては、金融機関の承諾が必要となります。金融機関の承諾をとらず、勝手に単独名義にしてしまうと、ローン契約にしたがった一括返済を迫られたり、不動産に設定された抵当権を行使されるおそれがあります。

不動産が夫婦共有名義のとき、ローン契約の名義人も夫婦双方となっていることもあります。

以上のように住宅ローンがある場合には、ローンを一括返済してから単独名義に移すか、もしくは、単独名義で所有を続ける配偶者が、ローンの借り換えを行うという方法が有効です。

売却して財産分与する方法

最後に、以上のような方法で夫婦共有名義の不動産を、財産分与時に単独名義に移そうとすると、一定の金銭が必要となることが多いです。

特に、住宅ローンの残債が不動産の評価額を超える「オーバーローン」（債務超過）状態のとき、ローンを返済してから所有権移転を行おうとすると、ローン支払いのための金銭が必要となります。このとき、夫婦共有のまま離婚後も不動産を持ち続けるよりは、売却して現金化し、その代金を分割するという「換価分割」の方法がおすすめです。

「換価分割」は、ローンが残っている場合には代金から残債を控除することができますし、オーバーローン状態であったとしても、金融機関と交渉して任意売却を行うことでローン残債を減らすことができます。

離婚後も夫婦共有名義のままにすることの問題点

以上のとおり、夫婦共有名義の不動産を財産分与のときに清算するには、複数の方法があるものの、いずれの方法も夫婦の話し合いや調停で、適正な分配方法を決めなければなりません。

このように苦労の多い共有名義の不動産の財産分与ですが、離婚後も共有名義のまま放置しておけば、さらに大きなトラブルを生んでしまいます。そのため、離婚時にしっかりと話し合い、共有関係を清算しておくほうがおすすめです。

相手の同意がないと売却できない

共有名義の不動産は、その利用は各自で自由にできますが、「処分」するには共有持分権者全員の同意が必要となります。「共有」とは互いにその不動産に対して権利があるということですから、勝手に処分できないのは当然です。

法律の専門用語で、共有不動産の「処分」とは、売却したり抵当権を設定したりすることをいいます。

つまり、離婚後に売却したいと考えても、相手が同意しない限り売却できません。また、抵当権を設定してお金を借りる行為も同様に、共有持分権者全員の同意が必要です。

そして、放置しておいても、毎年固定資産税や管理費など、不動産の維持費がかかります。

相手の同意がないと利用態様を変更できない

他人に賃貸したり増改築したりするためには共有持分権者の過半数の同意が必要です。このような共有不動産の利用態様を変更することを、法律用語で「利用」、「改良」といいます。

そのため、離婚時の持分割合が2分の1ずつだったとすると、結局、夫も妻も単独ではリフォームなどができません。

そもそも離婚してしまうほど不仲な夫婦が、離婚後もこのような不動産の利用・改良・処分について話し合いを行い、合意に至ることは難しいですから、共有関係のままだと折角の不動産を活用できなくなってしまいます。

将来の相続問題につながる

離婚後に、夫または妻のいずれかが死亡したときには相続が発生します。このとき、すでに離婚している夫婦間では相続の問題は生じませんが、2人の間の子どもには財産が相続されます。

夫、妻のいずれもが、子どもしか相続人がいなければよいですが、夫が再婚したケースなどでは、再婚相手やその子どももまた、相続人となります。再婚していないとしても親が生きていれば親が相続人となります。

このようなケースでは、相続問題が発生したとき、離婚時に不動産の名義を共有のままにしておくと、夫婦関係とは無関係の第三者が所有者として加わるおそれがあり、権利関係がさらに複雑になってしまいます。

離婚後に残った共有関係を解消するためには

ここまで、夫婦でお金を出し合って買った自宅のように、共有名義の不動産があるとき、離婚時の財産分与でかならず清算しておくべきということを解説しました。

しかし、残念ながら、財産分与の話し合いがあまりうまくいかないなど、離婚後にも共有関係が残ってしまった場合には、離婚後に共有関係を解消するための方法を知っておいてください。

共有物分割訴訟を起こす

共有物分割訴訟とは、裁判所に対して、共有名義となっている財産の適正な分割方法を決めてもらうという手続きです。

共有物分割請求訴訟は、いわゆる「調停前置主義」ではありません。つまり「先に調停をしなければ訴訟提起できない」というわけではないので、円満解決の可能性が低いと感じるとき、調停を経ずして共有物分割訴訟を提起できます。

共有物分割訴訟では、裁判所の判決によって分割方法を指定され、最終的な解決を得ることができます。解決策は、さきほど解説した現物分割・代償分割・換価分割のいずれかとなりますが、離婚した夫婦のような場合には換価分割が最適なケースが多いでしょう。

なお、裁判中でも、当事者間で合意ができたときには和解が成立します。

共有物分割調停を申し立てる

前章で解説したとおり「調停前置主義」はなく、必ずしも訴訟前に調停が必要なわけではないですが、話し合いによる解決の可能性があるときは、共有物分割調停を申し立てることで解決策を探る方法も有効です。

離婚後も不動産の共有関係が残ってしまったケースのうち、次のような事情があればまだ話し合いの余地があると考えてもよいでしょう。

まとめ

夫婦生活を長く続けていると、夫婦共有名義の不動産を所有していることはよくあります。夫婦が円満なうちは、購入した自宅などの不動産について共有としておくことに、特に違和感を感じないかもしれません。

しかし、離婚を見すえて動きはじめると、共有のままだとトラブルがとても多いことに気付きます。財産分与を機に、共有関係を解消し、すっきりした気持ちで新生活に歩みだすことをおすすめします。

離婚時に財産分与についてきちんと話し合っておらず、夫婦共有名義のまま放置している財産があると、夫婦間のトラブルが離婚後も続くことはもちろん、相続など、子どもの代にも影響があります。

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