財産分与で土地を分ける方法は？不動産を売却する際の注意点も解説

財産分与の中でも「土地」は高額になりやすく、その大半を占める家庭もあります。物理的に分けづらく、売却して分割することが多い点も、離婚時の土地の争いが激化しやすい要因です。

財産分与における土地の扱いは、その評価方法や名義の変更、購入費用やローンの負担などを考慮して決めなければならず、複雑なプロセスとなります。例えば、結婚後に購入した土地でも、独身時代の貯金や親族の援助を頭金に充てたり、結婚前に購入した土地のローンを結婚後も返済し続けていたりすると、財産分与でどのように分けるかが大きな争いになります。

今回は、財産分与において土地をどのように分割すべきか、不動産を売却する際の注意点も踏まえて、弁護士が解説します。土地の扱いは、単なる財産の帰属に留まらず、離婚後の生活状況にも直結する重大な問題です。

財産分与における土地の扱い

はじめに、財産分与における「土地」の扱いについて、特徴を解説します。

婚姻中に形成された財産は、夫婦の「共有財産」となり、離婚時に公平に分与されます。貢献度に応じて2分の1ずつとするのが原則ですが、土地の評価は高額であり、夫婦の生活に密接に利用されるケースが多いので、分け方によってはトラブルが長期化する危険があります。

土地が財産分与の対象となるか

財産分与の対象は、夫婦の協力によって築いた「共有財産」です。一方で、婚姻前に取得した財産や、相続や贈与によって取得した財産は「特有財産」となり対象外です。土地が、財産分与の対象となるかどうかについても、この基準で判断します。

例えば、土地が財産分与されるケース、されないケースの具体例は、次の通りです。

財産分与の判断は、離婚時の夫婦の公平の観点から行われます。実務的には、土地は現物分割すると価値が下がってしまうなど、分筆して分けるのが難しいケースも少なくないことも考慮し、夫婦の事情や土地の状況に応じた柔軟な話し合いが求められます。

土地の財産分与はトラブルになりやすい

土地は、流動性が低く、安定した資産として大きな価値があります。

一度購入すれば勝手にはなくならず、長期にわたって価値が維持されるのが特徴です。金融機関からの担保としての評価も高く、土地を担保に融資を受ける方法もよく利用されます。

しかし、価値が高い資産だからこそ、土地の財産分与は揉めやすいです。住宅用地だと、夫婦の双方が土地を取得し、住み続けたいと希望する例は多いです。売却するにしても評価額が変動しやすく、分筆するなら測量をして境界を確定したり、隣接地との交渉を要したり、場合によっては分けることで評価が下落するなど、単純に「半分に割る」のは困難なケースが多いです。

したがって、土地を巡る財産分与はトラブルになりやすく、慎重な対処を要します。

財産分与で土地を分ける方法

次に、財産分与において土地を分ける具体的な方法を解説します。

土地の売却と分割のどちらがよい？

土地という財産の特殊性からして、財産分与においても、売却するのが適しているケースと、そのまま分割する（もしくは一方が取得する）のに適してるケースがあります。ここでは、その判断基準について詳しく解説します。

土地の売却が適しているケース

まず、土地の売却が適しているケースについて解説します。

離婚後に土地を利用する可能性が低い場合や、そもそも土地が財産の大部分を占めていて、売却しないと公平な分与が難しい場合には、財産分与時に土地売却を選ぶべきです。売却して現金化すれば、預貯金や現金などの財産と合計して2分の1にするなど、柔軟に分けられます。分割に比べて手続きがシンプルであり、トラブルが起きづらいです。

一方で、市場価値や景気の動向に左右されるおそれがあったり、税金や費用の負担が生じたりするので、「土地の売却は慎重に進める」を参考にしてください。

土地の分割が適しているケース

次に、土地を売却せずに分割すべきケースもあります。

典型例としては、夫婦にとって、離婚してもその土地に価値があるケースです。例えば、離婚後も一方が住み続けるなど、生活基盤として重要な土地は、売却せずに残しておくべきです。特に、子供の通学や通園、生活環境の維持を目的とする場合には、子供の利益の観点からも、土地を売却してしまってはいけません。

また、土地の価値が上昇する可能性のある場合にも、すぐに売るのではなく、手元に残しておいた方がよいケースがあります。

土地の財産分与を有利に進めるための注意点

最後に、土地を財産分与する際に注意すべきポイントを解説します。

ローンが残る土地の財産分与は複雑

購入時に組んだ住宅ローンが残っている場合、土地の分与に特に注意を要します。ローンもまた「マイナスの財産」として、財産分与の対象となるからです。

ローンを組んで購入したときは、離婚の財産分与の準備として、ローン契約書を確認してください。ローンの内容や財産の状況によって対処方法が異なります。

土地の売却は慎重に進める

土地は財産価値が高いため、売却する方針を選ぶなら慎重に進めるべきです。売却して失った土地は、後悔しても戻ってきません。

物件の状態を正確に把握して、市場動向を見ながら良い売却のタイミングを見極めることが大切です。財産分与による売却は、時期をずらすのが難しいことも多いものの、見積もりを複数取るなど、できるだけ有利な価格で売却する努力をすることは、夫婦いずれの利益にもなります。

土地を売却する際は費用や税金がかかる点も無視できません。事前の話し合いの段階で、夫婦のどちらが負担するかを決めておきましょう。売却を不動産会社に依頼すると仲介手数料がかかり、売却時に譲渡益が生じると所得税が課される可能性があります。なお、清算的財産分与で取得する場合には、不動産取得税の課税はされません。

購入資金の出所によっては財産分与の対象にならない

財産分与では、夫婦の協力により築いた財産が対象とされます。

婚姻後に取得した財産は、原則として「共有財産」であると推定されますが、購入資金の出所によっては、例外的に、財産分与の対象とはならないケースもあります。具体的には、土地の購入費用に特有財産が含まれる場合、土地そのものも、全部または一部が特有財産と評価されます。例えば、次のケースです。

ただし、「特有財産である（財産分与の対象外である）」と主張する側が立証責任を負うので、金銭の流れを示すにあたり、金融機関の通帳や取引明細の写し、不動産の売買契約書やローン契約書、（親族の援助があるときは）贈与契約書や借用書といった証拠を収集する必要があります。

一方で、結婚前に購入した土地でも、結婚後もローンの支払いを継続していた場合、その返済の原資は夫婦の共有財産であると考えられ、少なくとも結婚後に返済したローン額に相当する分は、財産分与の対象とされるケースもあります。

土地の評価額は高くなりやすく、ローンの返済も長期にわたるため、結婚前と結婚後の資金が混ざり合うことが多いです。頭金やローンの負担割合に応じて、話し合いで柔軟に調整して財産分与をするケースも珍しくありません。複雑な考慮が必要となって一人では解決が難しいときは、離婚問題に精通する弁護士に相談するのが賢明です。

まとめ

今回は、「土地」という財産について、分与時に注意すべき点を解説しました。

家庭の財産のなかに高額な家や土地があるとき、離婚時に金銭トラブルの元となります。土地は、価値が高い反面、現物をそのまま分割することが難しく、売却する際にも評価が争いになりやすい性質があるため、紛争になりやすいからです。

現金や預金など他に財産で調整できればよいですが、「土地が財産の大半を占める」「夫婦の一方が離婚後も住み続けることを希望する」といったケースは、ますます問題が深刻化します。夫婦間の話し合いだけでは解決できない離婚問題に悩む方は、ぜひ弁護士に相談してください。