財産分与で土地を分ける方法は？対象となる土地と評価の基準時、分与方法を解説

離婚に伴う財産分与において、土地・建物などの不動産は主な対象財産となります。

夫婦の財産の中でも、土地は高額になりやすく、その大半を占める家庭もあります。実質的に夫婦の協力によって取得した場合、土地の名義がいずれか一方であっても分与の対象となります。一方で、物理的に分けにくく、売却して分割する方法をとることも多くあります。土地の種類や場所によっては評価額が変動しやすいことも、土地をめぐる争いが激化する要因です。

土地の購入の際にローンを組んだり、独身時代の貯金や親族の援助を頭金に充てたりすることも多く、財産分与でどう分けるかが大きな争いになります。

今回は、財産分与における土地の分け方について、弁護士が解説します。土地の扱いは、財産の帰属だけでなく、離婚後の生活にも直結する重大な問題です。

財産分与における土地の扱い

土地は、流動性が低く、安定した資産として大きな価値があります。

一度購入すれば勝手になくなることはなく、長期にわたって価値が維持され、担保としての価値も高いです。一方で、離婚時の財産分与では、土地の扱いがトラブルの火種となることが少なくありません。土地をめぐる紛争が絶えないのは、次のような理由によります。

したがって、夫婦の財産の中に土地が含まれる場合、慎重な対応が必要となります。以下ではまず、財産分与における土地の扱いについて解説します。

共有財産の土地は財産分与の対象となる

婚姻中に夫婦が協力して形成した財産は、「共有財産」として財産分与の対象となります。

婚姻中に夫の収入で土地を購入し、夫の単独名義となっていることも少なくありませんが、妻が育児や家事による貢献で支えていたときは、実質的には夫婦の共有財産とみなされます。例えば、次のような土地は、共有財産として財産分与の対象となります。

財産分与は、離婚時に公平に分け合うため、2分の1の割合とするのが原則とされています。

特有財産の土地は財産分与の対象外である

婚姻前から有していた土地や、相続や贈与によって取得した土地は「特有財産」とされ、原則として財産分与の対象にはなりません。例えば、以下のようなものが該当します。

ただし、特有財産の土地でも、配偶者がその維持に具体的に寄与した場合などは、その寄与の限度で、財産分与で考慮されることがあります。例えば、婚姻中の収入でローンを返済したり、配偶者の収入で修繕費を支出したりするケースが該当します。また、特有財産の土地を売却した上で、婚姻生活のために使用する不動産を購入した場合、共有財産に含むと考える場合があります。

また、財産分与の対象外となる土地でも、離婚後の生活を保障するため、扶養的財産分与の一環として一方に分け与えるケースもあります。

共有財産と特有財産が混在する土地の扱い

土地の取得の経緯から、共有財産と特有財産が混在することがよくあります。

一般的に、土地は高価であるため、購入時の資金繰りに苦労することが多いからです。その結果、不動産取得の際、夫婦の共有財産とともに、一方の特有財産（独身時代からの貯金、親からの援助など）を原資とした場合、その割合を考慮して分与額を算出する必要があります。

例えば、現在5,000万円の評価額の土地を、3,000万円で取得し、その際に夫の両親から300万円の援助を受けて支払いに充当した場合、この部分は特有財産となることを考慮しなければなりません。ただし、考慮の仕方としては、割合的に考慮する方法（取得代金の1割を特有とし、現在の評価額から500万円を控除する）、金額を考慮する方法（現在の評価額から実際に特有財産から負担された300万円を控除する方法）のいずれもがあり得ます。

財産分与における土地の評価と基準時

財産分与で土地を分ける際は、その評価と基準時が争いになることがあります。

清算の対象となる財産を特定する基準時は、原則として夫婦の協力関係が終了した時点と考えられており、具体的には「別居時」を基準とします。したがって、別居時に存在していた土地は、夫婦が協力して形成した共有財産と認められる場合、財産分与の対象となります。

一方、財産の価値を評価する基準時は「分与時」が原則です。したがって、土地の評価額が変動する場合、分与時までの変動を反映させるのが公平であると考えられます。なお、不動産に住宅ローン残高がある場合、不動産の評価額からローン残高を控除した額を分与の対象とします。控除後の額がマイナスになる場合（オーバーローン）、財産分与の対象外とするのが実務です。

財産分与で土地を分ける具体的な方法

次に、財産分与において土地を分ける具体的な方法について解説します。

土地の財産分与を進める際の注意点

次に、土地の財産分与を進める際に注意すべきポイントを解説します。

ローンが残る土地の財産分与は複雑

購入時に組んだローンが残る土地の分与には、特に注意を要します。

夫婦の共同生活のための借入は財産分与の対象になるところ、自宅土地の購入時のローンなどはこれに該当します。ローンの内容や残債の状況によって、対処法が異なります。

土地売却には費用と税金がかかる

土地の売却には、費用と税金がかかることがあるため、慎重に進めるべきです。

適正な価格で売却するためにも、市場動向を見てタイミングを計ることが重要です。複数社から見積もりを取るなどして、できる限り有利な価格で売却する努力をしましょう。売却を不動産会社に依頼すると仲介手数料がかかります。売却時に譲渡益が生じると譲渡所得の課税が行われます。なお、清算的財産分与で取得する場合、不動産取得税は課されません。

土地と建物の名義は統一しておく

離婚時の財産分与では、土地と建物で名義が異なる場合があります。

例えば、土地が夫所有で、建物が妻の名義になっている場合などです。こうした状態が解消されないまま問題が先送りされると、将来的に家を売却しようとした際に夫婦の意見が異なると、話し合いがまとまらずに苦労するおそれがあります。そのため、財産分与のタイミングで権利関係を整理し、名義をどちらか一方に統一しておくことが大切です。

共有名義のままにするのはリスクが高い

分割が難しいからといって、離婚後も土地を共有のままにしておくリスクが高いです。

共有名義だと、不動産を売却したり、担保に入れてお金を借りたりする際に、元配偶者の同意が必須となります。また、万が一どちらかが亡くなった場合に、持分が新しい配偶者や子供に相続され、見知らぬ人たちとの共有状態になってしまうおそれがあります。

財産分与後は速やかに名義変更を行う

財産分与で土地を譲り受けることが決まったら、速やかに名義変更の手続きを行いましょう。

具体的には、法務局で所有権移転登記手続きを行います。この手続きに明確な期限はないものの、放置しているうちに、元の名義人が勝手に第三者へ転売するなど、トラブルを招くおそれがあります。また、離婚から期間が経過すると、元配偶者と連絡が取れなくなり、手続きが進まなくなることも考えられます。合意が成立したら、早めに司法書士などの専門家へ依頼しましょう。

土地の財産分与について弁護士に相談すべき理由

土地の財産分与は、複雑な考慮が必要となるため、弁護士に相談するのが適切です。

土地は高額な資産であり、評価や判断の誤りが財産分与の額に大きな影響を生じさせます。また、婚姻前の預貯金を頭金に充てた場合や、相続・贈与による資金で購入した場合、婚姻前に取得した土地のローンを婚姻後も返済していた場合など、購入資金や返済状況によって「共有財産」と「特有財産」が複雑に入り混じることも珍しくありません。

土地の評価方法や住宅ローンの残債、税金なども含めて検討しなければならず、争点が多岐にわたるため、当事者間では話し合いがまとまらず、紛争に発展するケースも少なくありません。

複雑な問題になりやすい土地の財産分与では、早い段階で離婚問題に精通した弁護士へ相談することが重要です。適切な証拠を収集し、法的な根拠に基づいて財産分与の対象や割合を整理することで、不利な条件で合意してしまうリスクを避けられます。

当事務所では、家庭裁判所長を務めた経験を有する弁護士を中心に、離婚・財産分与に関する数多くの相談を受けています。土地をはじめとした高額な財産を分与する事案にも豊富な対応実績があるので、土地の財産分与でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

【まとめ】土地の財産分与

今回は、財産分与において土地を分ける方法と注意点について解説しました。

土地の財産分与では、その土地が婚姻中に夫婦の協力で形成された「共有財産」か、婚姻前からの所有や相続・贈与によって得た「特有財産」かの区別をします。その上で、共有財産であれば、分与時の評価額から住宅ローンなどを差し引いた額を2分の1の割合で分け合います。

ただし、土地や建物などの不動産が夫婦の財産の大きな割合を占める場合、しばしば離婚時の金銭トラブルの元となります。具体的な分与方法は現物、金銭、売却などから一切の事情を考慮して決定されますが、現物分割は難しいことが多いことも、紛争を招く要因となります。

現金や預金など他の財産で調整できればよいですが、「土地が財産の大半を占める」「夫婦の一方が離婚後も住み続けることを希望する」といったケースは、ますます問題が深刻化します。夫婦間の話し合いで解決できない場合は、ぜひ弁護士に相談してください。