ペアローンは離婚したらどうなる？財産分与で不動産トラブルを避けるための注意点

ペアローンで自宅を購入した場合、離婚時に複雑なトラブルになることがあります。

ペアローンでは、夫婦が互いに連帯保証人となり、離婚後もローンの返済義務や保証人としての責任が残るのが通常です。そのため、財産分与の方法を誤るとトラブルが生じてしまいます。当事務所にも、次のような相談がよく寄せられます。

• 「ペアローンで購入した自宅はどうなるのか」
• 「離婚後の住宅ローンは、誰が返済するのか」
• 「ペアローンが残る場合は売却すべきか、それとも住み続けられるのか」

財産分与では、ペアローン付き不動産は夫婦の「共有財産」とされ、評価額からローン残高を差し引き、2分の1ずつ分けるのが原則です。しかし、オーバーローンの場合やどちらか一方が家に住み続ける場合など、状況によって対応が異なります。また、財産分与が成立しても、金融機関との関係では承諾が必要になるなど、複雑な問題を伴います。

今回は、ペアローンを組んだ夫婦が離婚した場合の住宅ローンや不動産の取扱いについて、弁護士が解説します。

ペアローン付き不動産の財産分与の問題

ペアローン付き不動産は、離婚時の財産分与の際によく争点となります。

離婚そのものを制限することはないものの、ペアローン付き不動産の扱いを慎重に決めておかないと、離婚後になって深刻なトラブルに発展するおそれがあります。

ペアローンは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約して共有名義で住宅を購入する方法で、借入額や税制面でメリットがある一方、離婚時には住宅やローンの処理が複雑になりやすいデメリットがあります。特に、夫婦が互いの連帯保証人になる点が重要なポイントです。

ペアローンを組んだ場合、離婚によって夫婦の婚姻関係が解消されても、金融機関と締結したローン契約はそのままとなる結果、残債の返済義務と連帯保証人としての責任は残ります。

婚姻中に取得した不動産は、名義がどちらであっても夫婦の「共有財産」となり、財産分与の対象とされるのが原則です。これに伴い、住宅ローン債務も、婚姻生活に伴って生じた債務として、夫婦が平等に負担すべきものとされます。

ペアローンを離婚時に解決する方法は？

では、ペアローンを巡る法律問題を、離婚時にどのように解決すればよいでしょうか。

夫婦の希望によって変わりますが、売却してペアローンを解消する方法、夫婦の一方が自宅に居住してローンを返済し続ける方法などがあります。ただし、将来の支払いが滞るリスクがあるため、必ず離婚前に、慎重に検討しなければなりません。

以下では、実務上、よく検討される解決のパターンについて解説します。

自宅を売却してペアローンを解消する

最もリスクが少ないのは、自宅を売却してペアローンを解消する方法です。

具体的には、自宅を売却し、その代金からローン残高を控除した額を、原則として2分の1ずつ分け合います（なお、頭金を特有財産で支払った場合、その額を考慮することがあります）。この方法なら、不動産の共有状態は解消され、連帯保証人としての責任もなくなります。今後のローン返済は不要であり、評価額によってはまとまった金額を受け取れます。

ただし、ローン残高が評価額を上回る「オーバーローン」の場合は債務が残るため、金融機関の同意を得て任意売却し、残債を夫婦の負担割合に応じて返済することとなります。

リースバックを活用する

一方が自宅に住み続けることを希望する場合、リースバックを活用する方法があります。これは、売却後に買主との間で賃貸借契約を結ぶ方法です。所有権は失われ、家賃を支払う必要がありますが、今後も自宅に住み続けられるメリットがあります。

夫婦の一方にローンを一本化する

一方が自宅に住み続けることを前提に、ペアローンを一本化する方法もあります。不動産とローン、それぞれの名義を一方に集約してペアローンを解消する方法です。具体的には、住み続ける側がローンの残債に相当する額を借り換え、相手の共有持分を買い取ることとなります。

ただし、借り換えには融資審査を通過しなければならず、離婚後は、単独の収入で返済する能力があると認められる必要があります。

一方が所有権を取得して代償金を支払う

自宅に住み続けることを希望する側に資力がある場合、不動産を単独所有とした上で、他方に代償金を支払う方法も可能です。ただし、資力が少ないときはこの方法は選択できません。

ペアローンを解消せずに離婚する

ペアローンを解消せず、共有名義のまま離婚する方法を取ることもあります。

この方法は、リスクが非常に高いと言わざるを得ません。相手の滞納や破産によってローンが返済されないと、相手の分も返済しなければならないからです。共有であるため、売却や大規模なリフォームには相手の同意が必要です。離婚後も、元配偶者との関係を完全に断つことができず、その経済状態や意向に左右され続けることとなります。

したがって、やむを得ない事情がある場合でも、可能な限りリスクを軽減すべきです。よく用いられる対策には、次のようなものがあります。

ペアローンのまま離婚した場合のリスク

次に、ペアローンを組んだまま離婚することのリスクについて解説します。

元配偶者の滞納や破産で返済義務を負う

ペアローンのまま離婚すると、相手の債務を連帯保証したままとなります。

離婚後に相手のローン返済が滞ればその滞納分を支払う必要があり、滞納が続けば、残債を一括で返済するよう請求される危険があります。離婚時に「住宅ローンは夫の負担とする」と取り決めても、金融機関との関係では対外的な効力がありません。本来二人で返済するはずのペアローンを一人で背負うことになり、自身も返済不能となれば破産を検討せざるを得なくなります。

不動産の処分に元配偶者の同意が必要

ペアローンで取得した住宅は、夫婦の共有となります。そして、共有状態の不動産を売却したり、担保に入れたりといった処分行為には、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。

したがって、離婚後になって「自宅を売却したい」と考えても、元配偶者が反対したり、連絡がつかなくなったりすると、手続きを進めることができません。さらに、元配偶者が死亡した場合は相続人に引き継がれ、さらに法律関係が複雑化するおそれもあります。

居住条件への違反により一括返済を求められる危険がある

住宅ローンの契約では、原則として債務者本人が対象物件に居住し続けることが条件とされます。離婚に伴って夫婦の一方が家を出ると、これに違反する可能性があります。金融機関に知らせずにペアローンをそのままにして別居し、後から発覚した場合、契約違反とみなされて残債の一括返済を請求される危険があります。

不動産の維持費の負担が継続する

ペアローンの不動産が共有名義のままだと、維持費の負担が継続します。毎年の固定資産税や都市計画税などは、共有名義の場合、共有者全員が連帯して納付する義務を負うため、住んでいない側にとって重い負担となります。マンションであれば管理費や修繕積立金などもかかり続けます。

離婚時にこれらの維持費や税金を誰が負担するかを取り決めておかないと、後々大きな金銭トラブルに発展するおそれがあります。

離婚後も元配偶者との接点が残る

ペアローンのまま離婚すると、離婚後も元配偶者との接点が残り続けます。このことは、関係性が良好でない場合には大きなストレスとなるでしょう。

ペアローンについての離婚協議の注意点

最後に、ペアローンについて相手と協議する際の注意点を解説します。

財産分与とセットで話し合う

財産分与は、婚姻中に協力して形成・維持された財産の公平な分配を目的とします。ペアローン付きの不動産は、財産と負債の双方が存在するため、その扱いには十分注意してください。

交渉を進める際は、事前に作成した財産リストをもとに、不動産を含めた財産全体を見る必要があります。例えば、「相手が不動産とローンの残債を取得する代わりに、こちらは預貯金を多くもらう」といった提案も可能であり、そのためにも全体の把握が欠かせません。

「ペアローンの問題」という一部のみを見て交渉するのではなく、「財産分与」の全体から、過不足を調整することが、公平な解決を実現するためのポイントです。

特有財産の扱いを明確にする

夫婦の一方が結婚前から持っていた預貯金や、親から贈与・相続された財産などは、「特有財産」として財産分与の対象外となります。このことは、ペアローンの問題を考える際にも重要です。

例えば、住宅購入時の頭金400万円のうち、300万円を妻の親からの贈与で賄った場合、この300万円は妻の特有財産であり、分与の際には控除すべきと考えられます。特有財産を主張するには、客観的な証拠が不可欠です。親からの振込履歴が記載された通帳のコピーや贈与契約書といった資料を準備する必要があります。

合意内容は公正証書で残す

離婚協議で合意した金銭の支払いについて、口約束だけでは守られない危険があります。

そのため、将来支払いが滞った場合に備えて、離婚協議書を作成し、公正証書にしておくことがおすすめです。公正証書に「強制執行認諾文言」を入れれば、相手が支払いを怠った場合に、裁判を経ることなく直ちに給与や預貯金などを差し押さえる「強制執行」の手続きに進めます。

公正証書は、約束が破られた際に、権利を迅速かつ確実に実現するための強力な武器です。作成には費用がかかりますが、将来の紛争を予防するための「保険」と考えるべきです。

【まとめ】ペアローンと離婚について

今回は、ペアローンを組んでいる夫婦が、離婚時に注意すべきポイントを解説しました。

ペアローンのある離婚では、別居時に不動産の価値とローン残高を把握し、財産分与の対象額を特定しておく必要があります。契約書や査定書などを手元に準備した上で、家を売却するか、それとも一方が住み続けるのかといった各自の希望に応じて方針を決めます。

また、対外的な債務関係を解消するには金融機関と交渉しなければなりませんが、困難な場合は、完済を条件とする移転登記の約束、公正証書による事前求償権の設定など、将来のリスクを軽減するための対策を講じることも検討してください。

ペアローン付きの不動産がある夫婦の離婚は複雑になりやすく、状況によって適切な対応が異なるため、不動産の財産分与の知識・経験が豊富な弁護士への相談がおすすめです。