民法改正で賃貸借契約書は変わる?【民法改正と契約書 第5回】

2020年4月に施行される、新しい改正民法では、賃貸借についての規定が一部変更・追加されました。

賃貸借契約は、民法に定められた「典型契約」の中でも、身近な契約類型でもありますし、判例や実務の運用を明文化した原状回復義務や敷金に関しては施行後の動向にも注目する必要があります。

そこで、今回は、賃貸借に関する改正民法の中でも重要な規定を中心に、弁護士が解説します。

1. 賃貸借契約とは?

賃貸借契約とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約束し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約束することによって、その効力を生ずる契約のことをいいます(改正民法601条)。

例えば、賃料を支払って、アパートや店舗を借りたり、建物を建てるために土地を借りたりする契約のことを賃貸借契約といいます。

2. 民法改正の内容

では早速、2020年4月に施行される改正民法において、賃貸借契約についてのどのような点が改正されたのかについて、具体的な内容を見ていきましょう。

2.1. 賃貸借期間の変更

   
改正民法によって、賃貸借契約の最長期間が、これまでの20年から50年に延長されました。

建物を所有する目的以外の土地賃貸借(例えば、ゴルフ場の敷地の賃貸借など)においては、20年を超える期間の賃貸借契約の必要性が従来からあったため伸長されました(改正民法604条)。

もっとも、借地借家法上、建物賃貸借については賃貸期間の上限が撤廃されていますし(借地借家法29条2項、現行民法604条1項)、建物を所有する目的で締結した土地賃貸借契約にも借地借家法が適用され、賃貸期間の上限はありません(借地借家法2条1号、同法3条ただし書き)。

2.2. 不動産の賃貸人たる地位の移転

賃貸されている不動産が譲渡された場合、譲渡人(売主)から譲受人(買主)に賃貸人としての権利・義務が移ることを賃貸人の地位の移転といいます(改正民法605条の2第1項)。

借主から見れば、賃貸人が譲受人へと変更することになります。改正民法においては、判例や実務における運用を明文化しました。

もっとも、譲渡人と譲受人の間で、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨の合意等がある場合には、賃貸人の地位は譲渡人のままになります(改正民法605条の2第2項)。

2.3. 賃貸人の修繕義務の範囲・賃借人の修繕権

賃貸人は、賃貸した物について賃借人の責任で修繕が必要になった場合を除き、修繕義務を負います。

賃貸人は、賃料を得て賃貸物を貸す以上、いわば当然の義務です。もっとも、現行民法では賃借人の責任で修繕が必要になった場合について必ずしも明確ではなかったことから、改正民法では、その点を明文化しました。(改正民法606条、607条の2)。

改正の内容を整理すると、以下の通りになります。

ア 賃貸人は修繕の義務を負うけれども、賃借人の責任で修繕が必要になった場合には修繕義務を負いません。
イ 賃借人は、次の場合は、自ら修繕できます。
(ア)修繕が必要なことを賃貸人に通知してから、又は賃貸人が修繕が必要なことを知ってから、相当期間が経過しても賃貸人が修繕をしないとき
(イ)急迫の事情があるとき

賃借人は、賃貸人に対して、修繕費用を支出した場合に、以下のような費用の種類に応じて費用の返還を求めることができます。

  • 必要費:賃貸物を使用収益するのに適した状態にするために修繕した費用(例えば、雨漏りの修繕)
    賃借人が必要費を支出した場合、賃貸人は、直ちに費用を返還しなければなりません(現行民法608条1項、改正民法608条1項)。
  • 有益費:賃貸物の価値を増加させる費用(例えば、和式トイレから洋式トイレ+ウォシュレットに変更)
    賃借人が有益費を支出した場合、賃貸人は、賃貸借契約終了時において、価値の増加が現存していれば、支出された金額または増加額のいずれかを返還する(現行民法196条2項、同法608条2項)。

2.4. 原状回復義務

原状回復とは、賃貸借契約が終了した際に、賃借人が賃貸した目的物を元の状態に戻すことをいいます。

改正民法では、原状回復義務についても、次のとおり明文化しました。

改正民法621条

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」

これにより、敷金から差し引くことができる原状回復費用は、賃借人に責任がある範囲のみの損傷となります(改正民法621条ただし書き)。

この規定は、任意規定ですから、当事者間の特約(例えば、マンションの賃借人が退去時に「クリーニング費用」等の費用を支払う旨の特約)によって賃借人の原状回復の範囲を広げることは可能です。

ただし、賃借人にとってあまりにも不利な原状回復を強いる契約は、消費者契約法10条等に違反し、無効になる可能性がある点には注意が必要です。

判例でも、通常損耗に関する費用について賃借人に負担させる特約自体は有効ですが、賃借人が原状回復義務を負う範囲、内容が契約書の条項自体に具体的に明記されていることが必要と判断しています(最高裁平成17年12月16日判決)。

2.5. 敷金

敷金とは、賃借人の賃料債務などを担保するために賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます。「保証金」「敷引金」等名称は問いません。

改正民法では、今まで、敷金の定義や敷金返還債務の発生要件などの規定がなかったことから今回明文化されました(改正民法622条の2)。

具体的には、賃貸借契約が終了して、賃貸人が不動産の明渡しを受けたとき、賃貸人は、敷金から賃借人の債務を差し引いた額を賃借人に返還しなければならないことが明文化されました。

敷金からあらかじめ契約書で定められた額を差し引くいわゆる敷引き契約は、改正民法においても一律に無効となるわけではありませんが、判例が消費者契約法10条に違反する可能性があることを判示している点には注意が必要です(最高裁平成23年3月24日判決)。

3. まとめ

今回は、改正民法における賃貸借について、重要な改正点を中心に弁護士が解説しました。

賃貸借は、私たちの生活に身近で馴染みのある契約ですし、不動産業や会社を経営されている方にとっては、業務上関わりが深い契約です。

実務上は、多くの事案において、民法に優先して、借地借家法や消費者契約法等の特別法が適用されますので、賃貸借に関する問題でお困りの際は、一度弁護士に相談してみてください。   

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