賃貸借契約とは？2020年4月施行の民法改正で賃貸借契約書はどう変わる？

賃貸借契約は、住居や事業用物件を借りる際など、生活に身近な契約です。

日常生活でもよく締結される賃貸借契約ですが、法律には細かいルールが定められています。2020年4月に施行された改正民法では、賃貸借契約に関するルールにも変更が加えられました。敷金の返還や原状回復の義務、賃貸人・賃借人の権利義務の整理など、法律上の定めが明確化され、貸主・借主の双方に影響を与える可能性があります。

今回は、賃貸借契約の基本と、改正民法による実務上の変更点について、弁護士が解説します。

賃貸借契約とは

賃貸借契約とは、当事者の一方が、ある物の使用及び収益を相手方にさせることを約束して、その相手方が賃料を支払うことと返還を約束することで効力を生じる契約です（民法601条）。

民法601条（賃貸借）

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

民法（e-Gov法令検索）

例えば、賃料を支払ってアパートや店舗を借りる建物賃貸借契約、建物を建てるために土地を借りる不動産賃貸借契約などが典型例です。

賃貸借契約を締結すると、貸主は売主に対して目的物の使用・収益を認める義務を負い、借主は貸主に対して使用の対価として賃料を支払う義務を負います。2020年4月施行の民法改正では、この定義に加え、契約終了時に、借主が目的物を返還する義務があることが明記されました。

まとめると、賃貸借契約における当事者の法律関係は、次の通りです。

2020年4月施行の民法改正による賃貸借契約の変更点

次に、2020年4月施行の改正民法における、賃貸借契約の変更点を解説します。

改正民法による賃貸借契約の変更点は、敷金や原状回復のルールなど、従来は明文の規定がなく、判例や慣習に頼っていた部分について、実務の慣行を法律上明文化し、取引の予見可能性を高めることを目的としています。これにより、借主・貸主間や保証人との間で生じやすいトラブルのルールを明確にし、未然に防ぐことが期待されています。

賃貸借契約の存続期間の延長（20年→50年）

改正後の民法604条により、賃貸借契約の存続期間の上限が、従来の20年から50年に引き上げられました。この改正には、建物所有目的以外の土地賃貸借で、20年を超える長期利用のニーズがあったことが背景にあります（例：ゴルフ場の敷地、工場用地、大規模商業施設など）。

改正後の賃貸借契約の存続期間のルールは、次の通りです。

改正によって、土地の長期賃貸が可能となり、柔軟な契約が可能となった反面、超長期契約の場合には、賃料改定条項や中途解約条項の設計を慎重に行わなければならなくなりました。なお、借地借家法上、建物賃貸借については賃貸期間の上限が撤廃されていますし（借地借家法29条2項）、建物所有目的の土地賃貸借契約にも借地借家法が適用され、賃貸期間の上限はありません（借地借家法2条1号、同法3条但書）。

賃貸人の地位の移転に関する規定

民法605条の2では、賃貸された不動産の所有権が第三者に譲渡された場合、賃借権が第三者に対抗できるときは、賃貸人の地位も新所有者に移転する旨が明記されました。借主から見れば、賃貸人が新所有者に変更されることとなります。

ただし、新所有者が登記を備えていないと、賃借人に対して地位の移転を主張することができません。また、譲渡人と譲受人の間で、賃貸人の地位を譲渡人に留保する旨の合意がある場合は、賃貸人の地位は新所有者に移転しません。

この条項は、従来の判例や慣習を踏襲したものですが、敷金や未清算の原状回復費用の支払い義務についても、賃貸人の地位と共に新所有者に承継される点に注意しなければなりません。

賃貸人の修繕義務と賃借人の修繕権

賃貸人は、目的物について賃借人の責任で修繕が必要になった場合を除き、修繕義務を負います。賃貸人は、賃料を得ている反面、使用収益が可能な状態を維持しなければならないからです。もっとも、改正前の民法では賃借人の責任で修繕が必要になった場合について必ずしも明確ではなかったことから、改正民法ではルールが明確化されました（民法606条、607条の2）。

修繕に関するルールを整理すると、次のようになります。

賃貸物の一部滅失・使用不能時の賃料減額

民法611条1項は、借主の責任によらずに、賃貸物の一部が滅失その他の事由により使用収益できなくなったとき、使用不能となった割合に応じて賃料が当然に減額されることを定めています。

改正前の民法は、一部滅失した場合に限って、賃料の減額を請求できることとされていましたが、滅失以外の理由でも使用収益できる価値が下がる可能性があること、請求によらず賃料を減額すべきことなど、借主保護の観点から改正法のような定めとなりました。

例えば、一部滅失などによる使用不能は、次のようなケースで問題になります。

また、賃貸借契約の期間中に、賃借物の一部が滅失し、残りの部分では契約の目的が達成できない場合には、借主は賃貸借契約を解除できます（民法611条2項）。

原状回復義務の明確化

原状回復とは、賃貸借契約の終了時、賃借人が賃貸物を元の状態に戻すことです。

改正後の民法は、次の通り、賃借人に原状回復義務があることが明確化されると共に、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」について、原状回復義務の対象外であることが明記されました。

民法621条（賃借人の原状回復義務）

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

民法（e-Gov法令検索）

これは、従来の判例や「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省）で示されていた実務運用の基準を条文化したものです。例えば、次のようにして原状回復の負担が決定されます。

本条文は任意規定なので、当事者間の契約によって原状回復義務の範囲を拡大することができます（例：退去時に「クリーニング費用」を払う旨の特約）。賃借人としては、賃貸借契約書の条項によって過大な義務を負わないか注意を要します。賃借人にあまりにも不利な原状回復を強いる契約は、消費者契約法10条などに違反し、無効になる可能性があります。

判例でも、通常損耗に関する費用について賃借人に負担させる特約自体は有効ですが、賃借人が原状回復義務を負う範囲、内容が契約書の条項自体に具体的に明記されていることが必要であると判断されています（最高裁平成17年12月16日判決）。

敷金の定義と返還ルールの明文化

敷金とは、賃料債務などの担保のため、賃借人が賃貸人に預け入れる金銭です。

従来の民法には、敷金の定義や敷金返還請求権の発生根拠となる規定がなかったところ、改正によって次の通り明文化されました（名目が「保証金」「預り金」であっても、実質が賃料担保であれば敷金と扱われます）。

民法622条の2

1. 賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

2. 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

具体的には、敷金の返還は、以下の流れに従って行われます。

賃貸借契約書に、返還方法や控除項目を明記する必要があり、「一切返還しない」といった特約は無効となる可能性が高いです。

また、敷金からあらかじめ契約書に定めた額を差し引く特約（敷引き契約）は、改正民法でも一律無効なわけではありませんが、判例では消費者契約法10条に違反する可能性が示唆されていることに注意を要します（最高裁平成23年3月24日判決）。

個人根保証人の保護

民法465条の2は、個人が根保証契約（一定の範囲の不特定の債務を保証する契約）をする場合、保証人の保護のため、保証債務の極度額（上限額）を明記しなければ無効となることを定めています。賃貸人の保証人は、賃貸借契約から生じる様々な債務を包括して保証する立場となるため、まさに個人根保証契約の典型例です。

したがって、賃貸借契約の連帯保証では、保証債務の極度額（上限額）の定めが必要です。また、債権者（賃貸人）は、保証人から請求があった場合、主債務の履行状況（賃借人の賃料の支払い状況など）を遅滞なく開示する必要があります。

また、民法465条の10は、事業用目的の賃貸借では、借主は連帯保証人となる人に対し、財産や収支の状況、その他の債務の情報などを事前に提供する義務があります。

賃貸借契約書の見直しポイント

最後に、賃貸借契約書の見直しのポイントについて解説します。

本解説の通り、2020年の民法改正によって賃貸借契約に関する法律のルールに変更がありました。これに伴って、従来の契約書のひな形や書式を放置しておくと、法令違反になったり、紛争を招きやすくなったりするリスクがあります。

改正民法に対応した条項に修正する

まず、現在の契約書ひな形を見直し、改正民法に対応した条項に修正しましょう。既存の契約もまた、更新時に新しい書式へ変更すべきです。

前章の改正点を参考に、契約書の次のような点を修正してください。

弁護士に契約書チェックを依頼する

契約書の書式・ひな形を作成したら、社内に共有し、マニュアル化しておきましょう。

この際、事業用の賃貸借契約書など、複雑なケースほど、弁護士にリーガルチェックを依頼するのがお勧めです。特に、こちらが事業者で、賃貸借契約の相手方が消費者の場合には、借主に一方的に不利益を課す条項については消費者契約法10条によって無効となるリスクがあります。

例えば、「通常損耗や経年劣化も一律に原状回復の対象とする」「敷金は一切返還しない」などといった判例や慣習に反する定めは、無効となる可能性が高いです。

まとめ

今回は、賃貸借契約に関する法律知識を解説しました。

2020年4月の民法改正によって、賃貸借契約に関する法律上のルールも変更されました。敷金や原状回復など、紛争が生じがちな点が明文化され、契約当事者間の認識のズレを予防することが期待されています。一方で、改正に対応していない古い契約書を流用し続けると、思わぬ法的リスクを抱えるおそれがあります。

また、実務上は、民法だけでなく借地借家法、消費者契約法などの特別法の理解も欠かせません。賃貸人、賃借人の立場を問わず、契約の内容を定期的に見直し、最新の法令に沿った内容となるよう、賃貸借契約書をチェックしておかなければなりません。

不明点やトラブルの兆候を発見したら、早めに弁護士に相談し、アドバイスを受けるのがお勧めです。契約をめぐる紛争を避けるには、正しい知識と早めの準備が不可欠です。